Soggetto esente Iva - Nel caso di cessione effettuata da un soggetto esente Iva, si applicano l'imposta di registro con aliquota del 7%, l'imposta ipotecaria con aliquota del 2% e l'imposta catastale con aliquota dell'1%. Se l'acquirente beneficia dell'agevolazione per l'acquisto della "prima casa", l'imposta di registro viene ridotta al 3% e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 168 euro ciascuna.
Soggetto Iva - Nel caso di cessione effettuata da un soggetto Iva, occorre distinguere:
1 - se l'abitazione è ceduta dall'impresa che ha effettuato i lavori di costruzione entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori, l'acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l'aliquota Iva del 10% (o del 4%, in caso di agevolazione "prima casa"), a cui vanno aggiunte le imposte di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 168 euro per ciascuna;
2 - stessa sorte se l’abitazione è ceduta dall'impresa che ha effettuato i lavori di costruzione o di ristrutturazione, dopo cinque anni dall'ultimazione dei lavori, qualora il cedente opti per l'applicazione dell'Iva;
3 - se invece l'abitazione è ceduta da un soggetto Iva che non abbia costruito o ristrutturato l'edificio, si ha un contratto esente dall’Iva ma è dovuta l'imposta di registro con aliquota del 7%, l'imposta ipotecaria con aliquota del 2% e l'imposta catastale con aliquota dell'1%. Se l'acquirente beneficia dell'agevolazione per l'acquisto della "prima casa", si veda il punto 1.
Agevolazione "prima casa" – Per beneficiare ti tale agevolazione, è necessario che si tratti di acquisto di una casa d'abitazione "non di lusso"; che l'immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisce, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività; che l'acquirente non risulti titolare esclusivo o è in comunione con il coniuge sia per il diritto di proprietà che di usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare e su tutto il territorio nazionale (in tal caso solo se gode già dell’agevolazione "prima casa"). Qualora l'acquirente viva all'estero per ragioni di lavoro, l'acquisto è agevolato se la casa è situata nel Comune in cui ha sede o esercita tale attività, il soggetto da cui dipende; se invece è cittadino italiano ma emigrato all'estero, occorre che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.
Calcolo delle imposte – Due sono le modalità di calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale:
- in misura proporzionale: la base imponibile è rappresentata dal valore venale del bene compravenduto;
- principio del cd "prezzo-valore": si guarda al valore catastale del bene compravenduto (e cioè la rendita catastale moltiplicata per 115,5, se si tratta di "prima casa" per l'acquirente, o per 126 negli altri casi) indipendentemente dal prezzo dichiarato. Tale regola trova applicazione per le compravendite di abitazioni e relative pertinenze, soggette all'imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, chiunque sia il venditore purché l'acquirente, nell'atto di acquisto, eserciti l'opzione di volersi avvalere della suddetta regola.
Attestazione Ape - La legge n. 90 del 2013 ha introdotto, in sostituzione dell’Attestato di certificazione energetica, l’Attestato di prestazione energetica, il quale dev’essere obbligatoriamente allegato all’atto di compravendita e per le nuove locazioni; pena la nullità del contratto. Ciò conduce all’inefficacia del trasferimento immobiliare e sanzioni disciplinari gravissime per il notaio rogante. La questione si complica in quanto, nella materia in questione, la legislazione statale vige fin tanto che le regione non abbiano provveduto con propria legislazione, a conformarsi alla direttiva 2010/31/UE, cosi da poter acquisire il rango gerarchico sufficiente a vincere lo spettro applicativo della legge statale.
Ruolo del notaio – Questa nuova responsabilità a fronte di un documento che non proviene da una pubblica amministrazione è ulteriormente aggravata dall'eterogeneità di comportamento da parte delle Regioni, a fronte delle quali, il legislatore non ha posto a carico del notaio obblighi di verifica specifici sul documento. Egli dunque non è in grado di fare un controllo specifico, neppure per verificare l'inscrizione a registri o albi, perché in alcune Regioni questi non ci sono. Il notaio può fare invece verifiche sul contenuto formale dell'attestato controllando, ad esempio, l'indicazione della classe di prestazione energetica, la data di rilascio, gli elementi idonei a collegare l'attestato all'immobile negoziato, la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto. Infine, in assenza di contraddittorio con il soggetto certificatore, il controllo rischia di essere aleatorio perché ha ad oggetto un documento prodotto dal soggetto alienante. Nel caso in cui si instaurasse un contenzioso successivo al rogito, il notaio potrebbe essere coinvolto nella lite.
Confedilizia Sede di Brolo - Resp.le Fausto Ridolfo
Via Pirandello,1
98061 Brolo (Me)
cell. 3293222740 fax 0941563649 - email: centroserviziaziendali@gmail.com
Nessun commento:
Posta un commento